מדריך המס למוכר ולרוכש דירת מגורים, נכסי מקרקעין ונדל"ן

האמור במסמך זה מובא לצורכי מידע כללי בלבד. אין לבצע פעולה כל שהיא בהסתמך על המסמך הזה טרם קבלת ייעוץ פרטני מעו"ד המתחשב בנתונים הפרטיים של הנישום ושל העסקה הכוללת. כל הנתונים המובאים כאן הובאו בתמצית, בקיצורים ובהשמטות לצורכי לימוד בלבד והפרסומים הרשמיים של החוקים, התקנות וההוראות הם אלה הקובעים היחידים ואליהם יש לפנות. מכיוון שחקיקת המס במדינת ישראל הינה דינמית ולעיתים רטרואקטיבית, לא ניתן להתבסס על הנתונים כפי המופיעים במסמך זה ו/או על עדכניותם, על כן הח"מ לא ישא בכל אחריות על שימוש במסמך שהינו על אחריות המשתמש בלבד.

חקיקה רלוונטית:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974

פקודת מס הכנסה

חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965

חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959

מס שבח

הגדרות:

"איגוד" - חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות 3 אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות 4 שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות 5 אגודה כמשמעותה בחוק העותמני על האגודות;

"איגוד מקרקעין" - איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית;

"בנין" - בנין שאינו ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בנין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לעניין מס הכנסה; ובבנין שבנייתו טרם הסתיימה, למעט בנין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו;

"דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים לפי טיבה, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, ולמעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה; .

"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד;

"סכום אינפלציוני" - חלק השבח השווה לסכום שבו עולה יתרת שווי הרכישה המתואם על יתרת שווי הרכישה;

"הורשה" - בין על פי דין ובין על פי צוואה; © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

"הפסד במכירת זכות במקרקעין" - הסכום שבו עולה יתרת שווי הרכישה על שווי המכירה;

"הפקודה" - פקודת מס הכנסה;

"זכות באיגוד"- כל אחת מאלה בין שהיא מוענקת במסמכי ההתאגדות של האיגוד או על פיהם או בהסכם בין חברי האיגוד:

(1) חברות באיגוד, זכות לנכסי איגוד בשעת פירוק, זכות לרווחיו של איגוד, זכות לניהולו של איגוד או להצבעה בו;

(2) זכות - שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין - לתפוש נכסי האיגוד מכוח אחת הזכויות האמורות בפסקה (1);

(3) זכות - שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין - לדרוש מהאיגוד או מבעל זכות באיגוד אחת מהזכויות האמורות בפסקאות (1) ו-(2);

(4) זכות להורות במישרין או בעקיפין למחזיק בזכות מהזכויות האמורות בפסקה (1) על הדרך להפעיל את זכותו;

פרט לזכות מהזכויות האמורות אם היא אינה מקנה כל טובת הנאה באיגוד - שאינה שכר סביר - ואינה מקנה זכות לתפוש את נכסי האיגוד ואינה מקנה זכות לדרוש מהאיגוד או מבעל זכות בו אף אחד משני הדברים האמורים;

"זכות במקרקעין" - בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים;

"חכירה" - חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית;

"חכירה לתקופה" - התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם;

"מכירה", לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה:

(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;

(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;

(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;

(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים;

"מקרקעי ישראל" - כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל;

"מקרקעין" - קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;

"פחת" - הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לעניין מס הכנסה;

"פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לעניין זה, "הקצאה" - הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין;

"עושה פעולה" - מי שמקנה זכות באיגוד בפעולה באיגוד;

"קרוב" לאדם פלוני:

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו;

"שבח ריאלי" - השבח פחות הסכום האינפלציוני;

"שווי" של זכות פלונית - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות:

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק מיסוי מקרקעין אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה;

הורשה

הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון, יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר;

העברה אגב גירושין

העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור.

הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין

(א) מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

רישום עסקה במקרקעין

כלל ידוע הוא כי עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום.

מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם אישר המנהל שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה

ניכויים

לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה :

(1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת; ולעניין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה - אילו היתה משתלמת - לא היתה ניתנת לניכוי;

(2) במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת;

(3) סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרובו של המוכר; לעניין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 105יא לפקודה.

(4) עלה שוויים של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת עקב הוצאות שהוציא המוכר להשבחתם של מקרקעין שלו הסמוכים להם, חלק יחסי מהוצאות אלה כיחס שבין סכום עליית השווי של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, לבין סכום עליית שוויים של מקרקעין אלה ושל הסמוכים להם יחד, ובלבד שסכום הניכוי בשל כל המקרקעין לפי פסקה זו לא יעלה על סכום ההוצאות שהוציא עליהם כאמור;

(5) אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות כמקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז-1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר, וכן אגרה ששילם המוכר כאמור לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרות העברת מקרקעין), תשי"ט-1959, וכן תוספת מס ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות לפי סעיף 7(א);

(6) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שנתן בעדם;

(7) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שקיבל בעדם, אלא אם שוכנע המנהל שבקשר עם נסיבות העסקה המיוחדות שהוסברו לו שולמו דמי תיווך גבוהים יותר;

(8) שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה;

(9) שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה;

(10) הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לפי העניין, לשם הוכחת זכותו במקרקעין;

(11) מס רכוש עירוני - לפי פקודת מס רכוש עירוני 1940, או מס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961, וכן ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית;

(12) מס מכירה לפי פרק שישי 1 ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין;

(13) במכירת חכירה - כל סכום ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון, ששולמו בשלה למינהל מקרקעי ישראל;

(14) היתה משכנתה של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת - דמי עמילות ששילם המוכר לבעל המשכנתה בעד הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע;

(15) כל סכום ששילם המוכר על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת כמס השבחה לפי פקודת בנין ערים, או לפי פקודת הקרקעות (רכישת לצרכי ציבור), או לפי פקודה שבוטלה על ידי אחת משתי הפקודות האמורות, או מס השבחה אחר או תשלום חובה כיוצא באלה;

(16) הוצאות כאמור בסעיף 17(11) לפקודה, לרבות בשל הליכי השגה, ערר וערעור;

(17) במכירת זכות במקרקעין ששווי הרכישה שלה נקבע לפי סעיפים 26(א)(2), 28, 29 סיפה, 29ב, 30 עד 34 ו-49כג בחוק מיסוי מקרקעין:

(א) אם נתקבלה הזכות ללא תמורה או שנתקבלה אגב הליכי גירושין וחלו עליה הוראות סעיף 4א - ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א שהוציא האדם שממנו נתקבלה הזכות;

(ב) אם נתקבלה הזכות בחליפין פטורים ממס כאמור בסעיף 32 או 34 - ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א שהוציא המוכר בקשר לזכות שהוא נתן בחליפין. ואם נתקבלה הזכות בחליפין ששולם עימהם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף כאמור בסעיף 32 - חלק יחסי מהוצאות כאמור, כיחס שווי הזכות במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה;

(ג) אם הזכות היא זכות חלופית כהגדרתה בסעיף 49יא - ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א, שהוציא המוכר בשל הזכות הנמכרת, כהגדרתה בסעיף 49יא, שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות פרק חמישי 3; הוראות פסקת משנה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם לעניין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות, כמשמעותם בפרק חמישי 3;

(ד) אם הזכות היא יחידת מגורים חלופית, כהגדרתה בסעיף 49יט - ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או סעיף 39א, שהוציא המוכר בשל יחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותה בסעיף 49כב, שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות פרק חמישי 4; הוראות פסקת משנה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם לעניין יחידת מגורים חלופית או יחידה אחרת, שהתקבלה בתמורה ליחידה אחרת נמכרת, כאמור בסעיף 49כז.

(18) ) ניכוי הוצאות ריבית ריאלית;

המס על השבח

ליחידים: © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

החל מיום 1.1.07 בהתאם להכנסה ועד 20%

מיום 7.11.01-31.12.06 בהתאם להכנסה ועד 25%

עד ליום 6.11.01 בהתאם להכנסה ועד %49

השבח האינפלציוני בגובה 10% קיים עד ליום 31.12.93.

לגבי מכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין כאשר יום הרכישה היה עד שנת המס 1948 לא יעלה המס על 12% מהשבח, וכאשר יום הרכישה היה בשנות המס 1949 עד 1960 לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה;

לגבי מכירת זכות במקרקעין לאחר יום התחילה (7.11.01) בידי חברה, שהכנסתה מעסק או בידי יחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה, החל בשנת המס 2005 ייווסף לשיעור המס 1% לכל שנת מס החל בשנת המס 2005 ועד לשנת המכירה, למעט חריגים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

הנחות במס שבח

במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה בתקופה שמיום 7.11.01 עד יום 31.12.02, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% ממס השבח החל עליו.

במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה בתקופה שמיום 1.1.03 ועד 31.12.03, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% ממס השבח החל;

ההנחות לא יחולו לגבי מכירת זכות במקרקעין שהיו ביום רכישתם קרקע, אלא אם כן התקיימו כל אלה:

(א) קיימת תכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, המתירה בניה על הקרקע;

(ב) לא יאוחר מתום 5 שנים מיום הרכישה, נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה לפי התכנית החלה על הקרקע במועד שבו ראוי הבניין לשימוש או במועד קבלת אישור לאספקת שירותים;

(ג) האמור כאן לא יחול על מכירת זכות במקרקעין שהתקבלה בידי המוכר במספר מקרים כגון: מכר ללא תמורה, מסגרת של חילוף זכויות במקרקעין לפי פרק חמישי, הזכות הועברה מקרוב, הזכות היא במקרקעין שהיו מלאי עסקי בעסק והפכו לנכס קבוע באותו העסק.

פריסה

המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח, כדלקמן:

(א) בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה - חלק השבח הריאלי יצורף להכנסה החייבת הקובעת של המוכר באותה שנת המס, וחישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר וביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס בתקופה האמורה;

(ב) בשנה שבה נבע הרווח - יחושב המס על חלק השבח המיוחס לה.

(ג) הפריסה תחול רק אם המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה לשנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת אותם דוחות; "תקופת הבעלות בנכס" - תקופה שתחילתה בתחילת שנת המס שלאחר שנת המס שבה הגיעה הזכות במקרקעין לידי המוכר וסיומה בתום שנת המס שבה יצאה הזכות במקרקעין מידיו; "הכנסה חייבת" - לרבות שבח; "ההכנסה החייבת הקובעת בשנת המס" - ההכנסה החייבת במס בשנת המס כפי שנקבעה בשומה סופית, ואם לא נקבעה בשומה סופית, כפי שהוצהרה בדוח שהוגש לאותה שנה לפי סעיף 131 לפקודה; לגבי שנת מס שהמועד להגשת דוח כאמור לגביה טרם חלף, יראו כהכנסה החייבת במס את ההכנסה החייבת במס בשנת המס האחרונה שלגביה הוגש דוח, או שלגביה נקבעה שומה סופית, לפי שנת המס המאוחרת; "שומה סופית" - שומה שאין עליה זכות להשגה או לערעור. "המוכר" - מוכר שהוא תושב ישראל.

אופציה במקרקעין

"אופציה" - זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל אלה:

(1) האופציה ניתנה בכתב;

(2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;

(3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת;

(4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; "תקופת האופציה" - תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה;

(5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;

(6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה;

(7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל מס שבח בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע;

יפויי כוח לביצוע מכירה

מתן יפויי כוח לאחר למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המרשה יהיה פטור ממס באחת מאלה:

(1) המרשה יכול לבטל את יפויי הכוח בכל עת;

(2) יפויי הכוח תקף לתקופה שאינה עולה על 6 חודשים;

(3) יפויי הכוח ניתן על ידי עלי הזכות לאדם החייב לפעול לטובתם ולא להבטחת הזכות של מי שרכש זכות במקרקעין או מי שעומד לרכוש זכות כזו ואין המורשה רשאי ליהנות מתמורת המכירה - למעט שכר סביר והחזרת הוצאות שהוציא וחייב הוא למסרה בשלמותה למרשה, ויפויי הכוח אינו ניתן להעברה על ידיו;

(4) יפויי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דין; © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

פטור ממס שבח

התנאים המוקדמים הקשורים עם הדירה

בעת מכירת הדירה, המוכר זכאי לבקש פטור מתשלום מס שבח החל עליה . הזכאות לפטור תקבע בהתאם למספר אפיונים של הנכס הנמכר, שלך ושל התא המשפחתי שלך, כמפורט להלן:

הפטור במס שבח ניתן ל"דירת מגורים מזכה" שהגדרתה כפופה לתנאים הבאים:

א. בניית הדירה נסתיימה במועד מכירתה.

ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא תאגיד.

ג. הדירה משמשת בפועל למגורים ללא קשר אם היא ריקה או מאוכלסת, או מיועדת למגורים והיא כוללת את כל המתקנים הנדרשים למגורים כדוגמת מטבח, אמבטיה, חדר שירותים וכדומה.

ד. הדירה שימשה בעיקרה למגורים ארבע שנים קודם למכירה או ‎80% מתקופת הבעלות או החכירה. חריגים הנכנסים לפטור: דירה המשמשת לפעולות חינוך כדוגמת פעוטון או בית כנסת.

התנאים המוקדמים שעל המוכר לעמוד כדי לקבל את הפטור ממס שבח:

א. יש לבקש את הפטור בטופס מיוחד הערוך וחתום כדין;

ב. יש למכור את כל הזכויות בדירת המגורים;

ג. המוכר והתא המשפחתי שלו (אשתו וילדיו שאינם נשואים עד גיל ‎) ייחשבו כמוכר אחד, הן בבקשה לפטור והן בהיסטוריה;

ד. מכירת דירה שנתקבלה (כולה או לפחות מחצית ממנה) במתנה, ניתן למכור בפטור ממס שבח בכפוף לתקופת "צינון" כדלקמן:

1. אם נותן המתנה אינו הורה של המוכר, והמוכר (מי שקיבל את המתנה) לא גר בדירה דרך קבע: תקופת הצינון תהיה ‎4 שנים, אולם אם המוכר גר בדירה דרך קבע: תקופת הצינון תהיה ‎3 שנים.

2. אם נותן המתנה הוא הורה של המוכר והמוכר (מי שקיבל את המתנה) לא גר בדירה דרך קבע: תקופת הצינון תהיה ‎3 שנים, אולם המוכר גר דרך קבע בדירה והמוכר אינו נשוי: תקופת הצינון תהיה שנתיים, ואם המוכר גר דרך קבע בדירה והוא נשוי - תקופת הצינון תהיה שנה אחת.

3. אם המוכר קיבל את המתנה כאשר היה מתחת לגיל ‎18, תקופת הצינון תתחיל מהגיעו לגיל 18.

פטור לדירה יחידה

מי שלא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו.

הכלל הוא כי יש להמתין ‎18 חודשים בין מכירת דירה יחידה לדירה יחידה אחרת.

מה קורה כשרכשת דירה נוספת לפני שהצלחת למכור את דירתך היחידה?

אם רכשת דירה נוספת בתקופה של עד ‎12 חודשים לפני מכירת דירתך הראשונה וכתחליף לה, תחשב לצורך הפטור לבעל דירה אחת.

מה קורה כשיש לך רק חלק בדירה נוספת? © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

אם חלקך בדירה הנוספת הוא פחות מ- ‎25% (שימו לב: החזקה בחלק של 1/4 אינה מזכה בפטור) או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת, עדיין תחשב כבעל דירה יחידה לצורך קבלת הפטור.

זכור כי מכירת חלק מדירה הקטן מ- ‎ 25%(1/4), או מכירת דירה מוגנת, יהיו חייבים במס שבח אם קיבלת פטור על דירה אחרת במהלך 4שנים האחרונות למכירה.

פעילויות עסקיות ומסחר בדירות: אם תבצע פעולות של קניית דירות ומכירתן, בתדירות קצרה, ייתכן שפעילות זו תחשב כפעילות עסקית ותחויב במס הכנסה. במצב זה הפטור לא יהיה תקף.

פטור אחת לארבע שנים

כל אדם זכאי לפטור ממס שבח אחת ל- ‎4 שנים עבור מכירת דירה אחת, ללא קשר למספר הדירות שבבעלותו.

דירה שנתקבלה בירושה

זכאי לפטור ממס שבח מי שעונה על הקריטריונים הבאים, כולם:

(1) מי שמוכר דירת מגורים מזכה;

(2) שירש ממוריש והמוכר הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו;

(3) המוריש היה בעל דירה אחת;

(4) ובמועד פטירת המוריש לו היה המוריש בחיים המוריש היה זכאי לפטור בגין מכירת הדירה;

פטור זה לא נכלל במניין הפטורים הרגילים שקיבל המוכר לפני כן, והמוכר "משתמש" לכאורה בפטור של המוריש.

פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית

באופן חריג, מוכר זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד במכירת שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה אחת אחרת בכפוף לתנאים הבאים:

(1) המוכר הוא תושב ישראל;

(2) הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס שבח;

(3) הדירה השנייה נמכרה תוך ‎12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה;

(4) שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על סכום הקבוע בחוק (‎1,616,000 ש"ח נכון ליום 31.12.04);

(5) במידה וסך כל שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על הסכום האמור, המוכר יהיה זכאי לפטור מס שבח במכירת הדירה השנייה עד השווי הנ"ל, ואילו על ההפרש שייוחס לדירה השנייה יחויב במס באופן היחסי כאילו מכר זכות במקרקעין אחר, שאינו פטור ממס שבח וחישוב הניכויים ושווי הרכישה יילקחו בחשבון בהתאם;

(6) אם שווי שתי הדירות יחדיו עולה על סכום הקבוע בחוק (‎2,692,000 ש"ח נכון ליום 31.12.04) לא יינתן פטור על הדירה השנייה;

(7) המוכר ירכוש תוך ‎12 החודשים הקודמים למכירת הדירה השנייה, או ב- ‎12 החודשים לאחריה, דירה אחרת, בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה שקיבל עבור שתי הדירות יחדיו;

(8) דירת המגורים החליפית לא תוכל להימכר בעתיד בכל פטור שהוא, לרבות לא בפטור של דירת מגורים מזכה (!);

פטור בעסקאות פינוי ובינוי (מותנה בתוקפה של הוראת השעה):

מכירה של דירות במתחמים אשר הוכרזו כמתחמי "פינוי בינוי" יחול הפטור כאשר התמורה על מכירת דירת מגורים (יחידה) הינה תמורת זכות בדירת מגורים חלופית אחת (גם דירה שבנייתה טרם נסתיימה אך קיימת התחייבות לסיימה) ולא ניתנה תמורה כספית נוספת למוכר ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית אינה עולה על התקרה שנקבעה בחוק.

מס מכירה

הגדרות

"מוכר" - מי שמוכר זכות במקרקעין או עושה פעולה כאיגוד מקרקעין;

"מכירת מקרקעין" - מכירת זכות במקרקעין או מכירת זכות באיגוד מקרקעין שיש לו זכויות במקרקעין שיום רכישתם קדם ליום 7.11.01 למעט העברה כמשמעותה בסעיף 5(ב) לחוק;

"מס מכירה" - מס על מכירת מקרקעין כמשמעותו בפרק זה;

בסיס המס

החל מיום 1.1.2000, בכל מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין, המוכר יהיה חייב בתשלום מס מכירה בשיעור של ‎2.5% משווי המכירה, למעט פטורים אשר יפורטו בהמשך.

הטלת מס מכירה ושיעורו

(א) על מכירת מקרקעין אשר יום רכישתם קדם ליום 7.11.01 יוטל מס מכירה בשיעור של 2.5% משווי המכירה.

(ב) על מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי וכן על מכירת דירת מגורים בידי מי שהיה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 יוטל מס בשיעור של 0% משווי המכירה;

לעניין זה, "זכות במקרקעין" או "איגוד מקרקעין" הם כדלקמן:

א.בעלות בנכס מקרקעין;

ב.שכירות של נכס מקרקעין לתקופה העולה על ‎25 שנים;

ג.זכות הרשאה ממינהל מקרקעי ישראל להחזיק בנכס מקרקעין המתחדשת מעת לעת (מוכר כזכות של 'בר רשות');

ד. איגוד שכל נכסיו במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין.

מתי לא יהיה חיוב במס מכירה? © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

א. ירושה.

ב. כל מי שמוכר זכות במקרקעין שנרכשה מיום ‎7.11.01 ואילך.

ג. כל מי שמוכר זכות במקרקעין שנרכשה לפני ‎7.11.01 במקרים הבאים:

1. דירת מגורים מזכה (דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ולא לעסק בתקופת 4 השנים שקדמו למכירה או ב- ‎80% מתקופת הבעלות בדירה);

2. העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין במתנה לקרוב משפחה שהוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, וכן בני זוגם של כל אחד מאלה. מתנה בין אחים חייבת במס מכירה, אולם אם האחים מעבירים ביניהם במתנה זכויות שקיבלו במתנה או בירושה מהורה או מסב/סבתא, ההעברה תהיה פטורה ממס מכירה;

3. איחוד של חלקות גובלות או חלקות רצופות לשם חלוקתן או תכנונן מחדש, ללא תשלום כל תמורה. התמורה הכספית (תשלומי איזון) תחויב במס מכירה;

4. חלוקת קרקע בבעלות משותפת בהתאם לחלקיהם המשותפים ללא תמורה, הפטורה ממס שבח;

5. מוסדות ציבור;

6. העברה מנאמן לנהנה הפטורה ממס שבח;

7. הפקעה או החלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת, אולם אם עקב ההחלפה שולמו תשלומי איזון, יחול מס מכירה על הצד המקבל את התשלום;

8. מכירת דירת מגורים כשהתמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יוענק פטור ממס מכירה על חלק התמורה הזכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתקרת הפטור הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין (ס' ‎49ז');

9. מכירת דירת מגורים המהווה מלאי עסקי אצל המוכר;

10. מכירת "דירת מגורים מזכה", אשר בגינה נהנה המוכר בעבר מהטבות לפי חוק לעידוד השקעות הון;

11. קיימים פטורים נוספים ממס מכירה במקרים הקבועים בחוק לפיהם ניתן פטור גם ממס שבח כדוגמת עסקאות פינוי בינוי, בחילוף זכויות במקרקעין, העברת נכס בין בני זוג לפי פסק דין של גירושין, או מהם לילדיהם ועוד);

מהו מועד תשלום מס המכירה?

בהתאם למועדי התשלום של מס השבח ומס הרכישה.

מס מכירה מוכר לגבי עסקאות שנעשו לאחר ‎7.11.01, כהוצאה כנגד השבח, באותה מכירה ובתנאי ששולם.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה

מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס מכירה; מצא המנהל שהתמורה המשתלמת בעד דירת המגורים המזכה הושפעה מזכויות לבניה נוספת כמשמעותן בסעיף 49א(ב), פטור ממס מכירה גם הסכום הפטור ממס שבח לפי הוראות סעיף 49ז(א)(2), (3) או (א1), לפי העניין.

מס מכירה יותר בניכוי, בחישוב ההכנסה החייבת לפי הפקודה, ממכירת אותם מקרקעין.

החייב בתשלום מס מכירה הוא המוכר.

הצהרה

המוכר נדרש להגיש למנהל מס שבח הצהרה בדבר מכירת מקרקעין, בתוך 30 ימים מיום מכירת המקרקעין יחד עם ההצהרה לפי סעיף 73 המוגשת לעניין מס שבח; בחר המוכר להגיש שומה עצמית לעניין מס שבח לפי הסעיף האמור יגיש את ההצהרה יחד עם השומה העצמית ובמועד השומה העצמית.

ההצהרה תהיה בטופס שקבע המנהל ובה יפורטו התמורה בעד מכירת המקרקעין, תאריך המכירה, סכום מס המכירה המשולם ואופן חישובו.

המוכר ישלם את מס המכירה המגיע ממנו על פי הצהרתו, במועד הגשת ההצהרה.

השגה

(א) הרואה עצמו מקופח בהודעת שומה רשאי, תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההודעה, להשיג עליה לפני המנהל בכתב שבו יפרט את פרטי השומה עליהם הוא חולק וייתן טעם להשגתו; המנהל ישיב למשיג את החלטתו המנומקת בכתב. תוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה או תוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר; לא השיב המנהל למשיג במהלך תקופה זו, יראו את ההשגה כאילו התקבלה;

(ב) לא יחליט המנהל לדחות את ההשגה, כולה או מקצתה, מבלי שניתנה למשיג הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו, אם ביקש זאת המשיג בהודעת ההשגה;

(ג) מי שערך את השומה לא יחליט בהשגה עליה;

ערר

הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל רשאי, תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, לערור עליה לפני ועדת ערר, ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק.

ועדת ערר

(א) שר המשפטים מינה וועדות ערר היושבים בה שלושה בכל אחת ואלה הם: שופט שיהיה יושב ראש הועדה, ושני חברים שלפחות אחד מהם הוא נציג הציבור;

(ב) הועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת, אך לא להגדילה, ולצורך זה רשאית הועדה לדון לפי שיקול דעתה בכל דבר שהמנהל רשאי להחליט בו לפי חוק מיסוי מקרקעין, לפי שיקול דעתו;

ערעור לבית המשפט העליון

על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, תוך 45 יום מיום מתן ההחלטה, או אם ניתנה בהעדר המערער - מיום שנמסרה לו.

ריבית בשל פיגור בתשלום

(א) על סכומי מס שלא שולמו עד המועד שנקבע בסעיף 73 להגשת ההצהרה או השומה העצמית, וכן על סכומי מס מכירה שלא שולמו עד המועד שנקבע בחוק, יוספו מהמועדים האמורים, לפי העניין, עד יום התשלום, הפרשי הצמדה וריבית;

(ב) אולם הפרשי ההצמדה והריבית לא יחולו לגבי התקופה שעד המועד שנקבע בחוק לתשלום המס, אם נעשתה השומה העצמית, המס על פיה שולם במועד, וההפרש שבין המס שנקבע בשומה זמנית או סופית לבין סכום המס ששולם על פי השומה העצמית אינו עולה על 10%;

(ג) המנהל רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, לפטור אדם מתשלום הפרשי ההצמדה והריבית, כולם או מקצתם; © כל הזכויות שמורת - ניר בר משרד עו"ד

קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה

לא הגיש אדם הצהרה או הודעה במועד שנקבע בחוק, יוטל עליו בעד כל שבועיים של פיגור קנס של 1.5% מסכום המס שהוא חייב בו, ואם איננו חייב במס רשאי המנהל להטיל עליו בעד כל שבועיים של פיגור קנס של 0.025 שקלים.

קנס על פיגור בתשלום

(א) סכום שחייבים לשלמו על פי חוק מיסוי מקרקעין ולא שולם במועדו, יתווסף עליו קנס של 0.2% לכל שבוע של פיגור;

(ב)לעניין קנס לפי סעיף זה בשל פיגור בתשלום המס יראו את תחילת תקופת הפיגור בתום 14 ימים מיום שבו נמסרה השומה לחייב, ולגבי מי שעשה שומה עצמית - מיום שבו היתה שומתו לסופית;

(ג) למנהל סמכות בחוק לפטור מתשלום הקנס;

מס רכישה

בסיס המס

מס הרכישה מושפע מ-2 פרמטרים עיקריים: הראשון הוא סוג הנכס שנרכש והשני הוא הפטורים האישיים החלים על הרוכש.

מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים.

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, מדורגים ב-3 מדרגות מס בהתאם לשווי הדירה (מעודכן ליום 31.12.06):

עד סכום של 575,490 ש"ח, תשלום המס יהיה 0% (החל מ-1.1.07: 0.5%).

על החלק שבין 575,491 ש"ח ועד 713,625 ש"ח: תשלום המס יהיה 3.5%.

על יתרת החלק שמעל 713,626 ש"ח: תשלום המס יהיה 5%.

שווי של כל שלושת מדרגות המס מתעדכנים מדי שלושה חדשים (‎16 בינואר, ‎16 באפריל, ‎16 ביולי וב- ‎16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור שבבעלות הדיירים.

הרוכש דירת מגורים שתשמש כולה או ברובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים הנ"ל על דירת מגורים, ושיעור המס החל יהיה ‎5% משווי המכירה.

דירה נוספת

מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא יוכל ליהנות מההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס של ‎3.5% ושל ‎5%.

אולם, על מנת לא לקפח מי שרכש דירה וטרם הצליח למכור את דירתו היחידה, נקבע שאם ימכור את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה.

חילוף דירת מגורים

ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי ובינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם: פטורה ממס רכישה.

הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים, בשיעור של 0.5% בלבד:

א. נכים, החל מדרגה מסוימת.

ב. בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

פטורים נוספים:

העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה.

אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלם הרוכש מס רכישה של 1/3.

חישוב המס עבור חלק מדירה:

ייערך חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

חישוב מס הרכישה על דירת מגורים שנתקבלה במתנה

שווי דירת המגורים נקבעת לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לקונה מרצון. בהתאם לשומה העצמית ובלבד שהיא סבירה וחישוב המס נעשה כנדרש.

חובת הצהרה

רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך