אתם מוזמנים לפנות אלינו:
עסקאות מכר, רכישה ומכירה של בתים, דירות, מגרשים ונכסים מסחריים, הסכמי שכירות, תמ"א 38, הסכמי קומבינציה, פינוי בינוי, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין ורישומים

נדל"ן מסחרי

משרדנו מייצג בעסקאות של מכירה, השכרה וקניה של נדל"ן מסחרי מהסוגים הבאים:

 

משרד, חנות, קליניקה, מגרש לבניה, מבנה תעשיה, נכס מניב, מפעל, בית מלון, מרכז מסחרי, חניה, גג, זכויות בניה ועוד.

 

קניה, השכרה או מכירה של נדל"ן מסחרי טומנת בחובה מומחיות רבה מכיוון שהיא אינה עסקה "סטנדרטית". לאור זאת יש לתת את הדעת לכמה היבטים:

 

  1. היבטי מיסויי: מכיוון שהעסקה תחוייב (בדרך כלל) במס שבח חשוב לבצע בדיקות מקדימות לפני העסקה כדי לקבל תמונת מס שבח מדוייקת ובכך להבין כמה כסף "נטו" יישאר לבעל הנכס לאחר המכירה ואת הכדאיות הכלכלית של העסקה. יש לזכור כי היה וישולנכס קיימות זכויות בניה או תוכניות בניה מאושרות (גם אם בעל הנכס לא יודע זאת) הרי שיחול גם חיוב בהיטל השבחה ויש בכך כדי להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של העסקה. לכן, בעסקאות של מכירת נדל"ן מסחרי חובה לבדוק היטלי השבחה ומס שבח לפני העסקה. היבטי מיסוי נוספים שחייבים לבדוק הינם היבטי מע"מ שכן ברוב המקרים מדובר בעסקה מסחרית, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י - אם הזכויות בנכס הינן זכויות חכירה) כדוגמת דמי היתר, דמי הסכמה, היוון תקופת החכירה, ועוד. בדיקות אלו נדרשו להתבצע גם על-ידי הרוכש מכיוון שיש בהם כדי להשפיע על שווי העסקה ועל הזכויות שהוא "יירש" מהמוכר.

  2. חריגות בניה: רשויות מקומיות ומועצות אזוריות דורשות ברוב המקרים לבצע בדיקה בנכס לאיתור חריגות בניה ולעדכון גודל הנכס לצורכי חישוב ארנונה והיטלים. חריגות הבניה עלולות לגרום לכשלים בעסקה, לדוגמה: אי מתן אישור העירייה להעברת הזכויות, תשלום היטלים וארנונה רטרואקטיבי, דרישה להכשרת החריגה אם הדבר אפשרי (ליגליזציה), דרישה להריסת החריגה ואף הליך משפטי כתוצאה מכך, הפרת הסכם מול הקונה ועוד. יש מצבים שבהם חריגת הבניה נעשתה על-ידי הבעלים הקודם מבלי שלמוכרים יש ידיעה על כך. 

  3. ייעוד הנכס והתאמתו לרישיון עסק: לפני קניה או השכרה של נכס מסחרי חשוב לבצע בדיקות פרלימנריות (מקדמיות) כדי לבחון האם היתר הבניה והתב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרות שימוש בנכס בייעוד שלשמו הוא נרכש או מושכר (לדוגמה: ייועוד למסחר, ייעוד לקליניקה, ייעוד לבתי קפה ומסעדות, ייעוד לתעשייה וכדומה) ואת מידת התאמתו של הנכס לביצוע עבודות התאמה הדרושות לצורך קבלת רישיון עסק (ככל שנדרש לפי החוק), אחרת יימצא עצמו הקונה או השוכר במצב שבו יש בבעלותו או בחזקתו נכס שאינו מאפשר לעשות בו את השימוש שלשמו הוא נרכש או הושכר.

  4. היבטי שווי: ישנם מצבים שבהם חלות על הנכס תוכניות שמאפשרות ניצול אחר של המגרש  (למשל בניה או ייעוד נוסף) בשונה מהמצב הנוכחי, ולכן שווי הנכס גבוה הרבה יותר. לכן, חשוב לבדוק את המצב התכנוני המלא לפני מכירה או השכרה של הנכס על-מנת לקבל תמונה מהימנה של שווי העסקה. 

  5. בעיות הנדסיות ומבניות: נכסים מסחריים דורשים בדיקות הנדסיות מקדמיות כדי לאתר בעיות מבניות בנכס כדוגמת: קונסטרוקציה, שלד, יסודות, איטום, תשתיות ומערכות ועוד.

  6. היבטי רישום: חשוב לבדוק כיצד הזכויות רשומות: האם כל השטח הבנוי או שהוצג נרשם בפנקס הבתים המשותפים יוהוא מופיע בתשריט מאור כדין הן בטאבו והן ברשות המקומית? האם שולמו דמי חכירה מהוונים עבור כל השטח הרשום (במקרה שהנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל)? האם יש מפת מדידה? האם יש שותפים נוספים בקרקע? האם יש הפקעות של רשויות תכנון בקרקע? אלו שאלות שמשפיעות על השווי, על השימוש ועל הניצול של הנכס המסחרי.

 

לאור האמור עולה צורך חשוב לייצוג באמצעות עורך דין נדלן מסחרי שמתמחה במקרקעין ובעסקאות נדל"ן מסחרי על-מנת שיהיה בכוחו לבחון את העסקה באופן מקצועי ולבצע הליך של ניהול סיכונים בשיתוף הלקוח. משרדנו מתמחה בעסקאות מסוג זה.