משרדנו מייצג בעסקאות מכירה וקניה של דירת גג (פנטהאוס) ודירות גן.

 

רכישת דירת גג (פנטהאוז או מיני פנטהאוז) ושל דירת גן טומנת בחובה מומחיות רבה מכיוון שהיא אינה עסקה "סטנדרטית" של רכישה או מכירה של דירה. לאור זאת יש לתת את הדעת לכמה היבטים:

 

1. היבטי מיסויי: רשויות המס מפרידות בין דירת המגורים לבין זכויות בניה. מכיוון שבדירות גג ובדירות גן יש בדרך כלל אפשרויות נוספות לניצול זכויות בניה (הרחבות, סגירת חללים, בניה ברום הגג, מרתפים, אי מיצוי מלוא זכויות הבניה, הגדלת זכויות הבניה עקב תוכנית בנין עיר שאושרה לאחר מועד רכישת הבית ועוד) העסקה יכול ותחוייב במס שבח בגין זכויות הבניה. לאור זאת חשוב לקבל מידע מוקדם לפני העסקה כדי לקבל תמונת מס שבח מדוייקת ובכך להבין כמה כסף "נטו" יישאר לבעל הדירה לאחר המכירה ואת הכדאיות הכלכלית של העסקה. יש לזכור כי היה ויש זכויות בניה כתוצאה מכל אחת מהסיבות שמתוארות כאן הרי שיחול גם חיוב בהיטל השבחה בעירייה ויש בכך כדי להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של העסקה. לכן, בעסקאות של מכירת דירות גג (פנטהאוז ודומיהם) ודירות גן חובה לבדוק היטלי השבחה ומס שבח לפני העסקה. היבטי מיסוי נוספים שחייבים לבדוק הינם היבטי מע"מ, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י - אם הזכויות בבית הינן זכויות חכירה) כדוגמת דמי היתר, דמי הסכמה, היוון תקופת החכירה, ועוד. בדיקות אלו נדרשו להתבצע גם על-ידי הרוכש מכיוון שיש בהם כדי להשפיע על שווי העסקה ועל הזכויות שהוא "יירש" מהמוכר.

2. חריגות בניה: דירות גג ודירות גן "חשודות" יותר בחריגות בניה מכיוון שיותר רל לבצע בהן חחריגות בניה מאשר ביתר הדירות נוכח מיקומן. רשויות מקומיות ומועצות אזוריות דורשות ברוב המקרים לבצע בדיקה בנכס לאיתור חריגות בניה ולעדכון גודל הנכס לצורכי חישוב ארנונה והיטלים. חריגות הבניה עלולות לגרום לכשלים בעסקה, לדוגמה: אי מתן אישור העירייה להעברת הזכויות, תשלום היטלים וארנונה רטרואקטיבי, דרישה להכשרת החריגה אם הדבר אפשרי (ליגליזציה), דרישה להריסת החריגה ואף הליך משפטי כתוצאה מכך, הפרת הסכם מול הקונה ועוד. ישנם מצבים שבהם חריגת הבניה נעשתה על-ידי הבעלים הקודם מבלי שלמוכרים יש ידיעה על כך. 

3. היבטי רישום: חשוב לבדוק כיצד הזכויות רשומות: האם כל השטח הבנוי נרשם בפנקס הבתים המשותפים לרבות תוספות (אם יש)? האם שולמו דמי חכירה מהוונים עבור כל השטח הרשום? האם יש מפת מדידה? האם יש שותפים נוספים בקרקע? האם יש הפקעות של רשויות תכנון בקרקע? האם המחסן והחניות רשומות באופן מיטבי? אלו שאלות שמשפיעות על השווי, על השימוש ועל הניצול של הבית.

 

לאור האמור עולה צורך חשוב לייצוג באמצעות עורך דין נדלן שמתמחה במקרקעין ובעסקאות נדל"ן על-מנת שיהיה בכוחו לבחון את העסקה באופן מקצועי ולבצע הליך של ניהול סיכונים בשיתוף הלקוח. משרדנו מתמחה בעסקאות מסוג זה.