עסקת קומבינציה הינה עסקה שבה הבעלים מוכר חלק מזכויותיו במגרש או בדירתו ובמקום קבלת תמורה במזומן הוא מקבל שירותי בניה מהיזם.

 

ברוב המקרים התמורה בעסקת קומבינציה גדולה יותר מתמורה במזומן והיא מתקבלת כדירות מגורים (קומבינציה קלאסית) או בתמורה חלקית ממכירות כל הדירות שהיזם בונה לבעלים ולעצמו (קומבינצית תמורות).

 

שלב ראשון הוא קביעת שיעור התמורה שמכונה גם "אחוז הקומבינציה". לצורך הדוגמה, אם נקבעה קומבינצית 60-40: הבעלים מוכר ליזם 60% מחלקו בדירה או במגרש או בחלקה (לפי העניין) ומקבל מהיזם שירותי בניה בשיעור 40%, כך שאם ניתן להקים במגרש 10 דירות, זכאים הבעלים ל-4 דירות, ואם ניתן להקים במגרש 26 יחידות דיור הבעלים יהיו זכאים ל-10.4 דירות (והצדדים יקבעו מנגנון להשלמה או מכירת חלק הדירה). בכל מקרה אחוז הקומבינציה צריך לבטא גם את חלוקת השווי של הדירות במסגרת חלוקת הדירות, כך שהששוי שהבעלים מקבלים צריך לבטא לא רק 40% מכמות יחידות הדיור אלא גם 40% משווי כלל הדירות בבניין.

 

ניתן לחלק את עסקת הקומבינציה ל-2 סוגים נוספים, שבחירה בכל אחד מהם היא בעלת השפעה על שיעור התמורה שתיוותר בסוף בידי בעלי הדירה/הקרקע:

 

הראשון - הסכם קומבינציה ברוטו: שבה הבעלים משלם את כל המיסים וההיטלים (מס שבח, היטלים לרבות היטל השבחה, מע"מ על שירותי הבניה שהבעלים מקבל, תשלומים לרמ"י וכדומה) ובכך באמצעות תכנון נכון מקבל הבעלים אחוז קומבינציה גבוה יותר עבורו.

 

השני- הסכם קומבינציה נטו: שבה היזם לוקח על עצמו את כל המיסים וההיטלים של הבעלים (ובכך אחוזי הקומבינציה יכולים גם לרדת לרעת הבעלים).

 

מכיוון שהסכם קומבינציה הינו הסכם מורכב, עולה חשיבות גדולה להתייעץ עם עורך דין נדלן בעל ניסיון רב בחוזה קומבינציה על-מנת שתיבנה אסטרטגיה נבונה וטובה מול היזם בקביעת התמורות שהבעלים יקבלו לצד הביטחונות והערבויות הטובות ביותר שניתן לקבל על-מנת להבטיח את הבעלים מכל סיכוני העסקה.

 

משרדנו ייצג בעשרות רבות של עסקאות קומבינציה ואנו מעניקים ייעוץ ראשוני מקדמי לכל מי שמבקש להיכנס להסכם קומבינציה או שוקל לחתם על חוזה קומבינציה, לצד בניית תוכנית ניהול סיכונים שמוצגים בפני הלקוח ובשיתוף עימו.