אתם מוזמנים לפנות אלינו:
עסקאות מכר, רכישה ומכירה של בתים, דירות, מגרשים ונכסים מסחריים, הסכמי שכירות, תמ"א 38, הסכמי קומבינציה, פינוי בינוי, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין ורישומים

מה זה הסכם מכר של דירה?

הסכם מכר של דירה או חוזה מכר דירה הינו כלי משפטי שבאמצעותו מבצעים הקניה של זכות בדירת מגורים מאחד לאחר. על-מנת שחוזה מכר יהיה תקף הוא חייב לכלול מספר יסודות:

 

  1. חוזה המכר חייב להיות בכתב.

  2. חוזה המכר חייב לכלול את כל הפרטים המהותיים בעסקה (בכלל זה: זהות הצדדים, פרטי זיהוי הנכס, המחיר שמכונה גם "תמורה", מועדי התשלומים, מועד מסירת החזקה בדירה, התייחסות למיסים)

  3. יש צורך בהוכחת "גמירת דעת", כלומר התייחסות אובייקטיבית של הצדדים לרצונם להגיע להסכם (ובכלל זה: חתימה, העברת תשלום מקדמה וכדומה).

 

רכישה וקניה של דירה הינה עניין רציני. טרם מכירת הדירה, הן המוכר והן הקונה נדרשים לבצע בדיקות רבת על-מנת לוודא שלא יהיו טעויות.

 

לדוגמה מבחינת המוכר: לפני שהמוכר חותם על הסכם מכר הוא חייב לבדוק את היבטי המס שלו  - האם העסקה פטורה ממס שבח ואם לא - עולה הצורך מראש לחשב את מס השבח באמצעות עורך הדין כל-מנת לקבל תמונה מהימנה של המס שישולם כדי לדעת כמה כסף יוותר למוכר בסוף העסקה, והאם העסקה פטורה מהיטל השבחה לרשות המקומית בגין זכויות בניה בלתי מנוצלות או תוכניות משביחות אחרות (לכן חשוב לקבל אישור של הרשות המקומית לפני החתימה על חוזה המכר). שני מיסים אלו - מס שבח והיטל השבחה, יכולים להגיע עד למאות אלפי ש"ח ויש בהם כדי להשפיע על הכדאיות של העסקה של המוכר.

 

לדוגמה מבחינת הקונה: לפני שהקונה חותם על הסכם המכר יש צורך לבצע בדיקות רבות ובכללם: בדיקות של הנכס מבחינה פיסית, בדיקת חריגות בניה, בדיקה משפטית של המוכר ושל הרישומים יש מרשמים רבים ולכל אחד מהם משמעות אחרת בקשר לזכויות ולעסקה) ובדיקת חבות במס רכישה.

 

אחת הטעויות הנפוצות במו"מ של עסקאות מכר הוא בחתימה נמהרת על זכרון דברים. בדיני החוזים אין הגדרה של "זכרון דברים" או "מסמך הבנות"וכדומה, ודי שהמסמך כולל בתוכו את כל הפרטים המהותיים בעסקה "זכרון הדברים" יכול להיחשב חוזה למרות הגדרתו האחרת. מצב זה שבו אנשים חותמים על זכרון דברים, לפני שבדקו את כל ההשלכות יכול ליצור בעיה של ממש הן למוכר והן לקונה.

 

חוזה המכר ועסקת המכר מסתיימים ברישום בלבד. לכן עד שהמוכר והקונה לא קיבלו מעורכי דינם אישור רשמי שמעיד על העברת הזכויות העסקה לא התסיימה.