אתם מוזמנים לפנות אלינו:
עסקאות מכר, רכישה ומכירה של בתים, דירות, מגרשים ונכסים מסחריים, הסכמי שכירות, תמ"א 38, הסכמי קומבינציה, פינוי בינוי, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין ורישומים

נקודות ודגשים להסכם תמ"א 38 -

על מה חשוב לשים לב בחוזה תמ"א 38?

  1. זהות היזם וניסיונו. סקירת פרויקטים קודמים שלו על-ידי הנציגות.

  2. העדר תשלום של הדיירים: היזם נושא בכל העלויות של הפרויקט: שכר טרחה עו"ד דיירים תמ"א 38, מפקח מטעם הדיירים, תכנון, בניה, פיקוח, רישומים, בטחונות, ערבויות, מיסים, היטלים, אגרות וכל תשלום בקשר להוצאה לפועל של הפרויקט.

  3. תמורה לדיירים: תוספת חדר, תוספת מ"ר, ממ"ד, מעלית.

  4. מפרט טכני: קבלת ייעוץ מאדריכל או מהנדס עבור הדיירים. שיפור או החלפת חזיתות הבנין, לובי הבניין, חומרים ואביזרים, מפרט זהה לדירות של היזם.

  5. חניות ומחסנים: חניה לכל דייר, אפשרת כניסה ויציאה אוטנומית במקרה של מכפילי חניה, מנגנון בחירה או הגרלה של החניה.

  6. דמי שכירות והובלה (הלוך ושוב): בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש.

  7. מיסים ותשלומים: כל המיסים, ההיטלים ,האגרות, שכר הטרחה וההוצאות חלות על היזם בלבד.

  8. הסדרת הרישומים: קבלת אישורים מבנקים למשכנתאות של הדיירים, הוצאת צווי ירושה  (למי שצריך) וקבלת אישורים בקשר לעסקה (למי מהדיירים שצריך).

  9. בנק מלווה מטעם היזם: פרטיו, פרטים עקרוניים של הסכם הליווי, הגבלת אחריות הבעלים בהסכם הליווי, קבלת מכתב כוונות ומכתבי החרגה מהבנק המלווה (ככל שנדרשים).

  10. ערבויות ובטחונות: מכתבי כוונות ומכתבי החרגה מותנים (ככל שנדרשים), ערבות ביצוע, ערבות לתקופת הבדק, ערבות להבטחת הרישומים, הצמדת הערבות למדד, אפשרות של הסבת ערבות לבנקים למשכנתאות של הדיירים, ערבות חברת האם במקרה של חברת פרויקט. 

  11. ערבויות ובטחונות נוספים בעסקאות של הריסה ובניה מחדש: ערבות שכירות, ערבות בנקאית לפי חוק המכר בשווי הדירות שהדיירים זכאים להן לפי דו"ח שמאי הבנק.

  12. מסירת הדירות והחזקה בבניין בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש: לאחר הוצאת היתר בניה ותשלום חשבון אגרות על ידי היזם, קבלת התראה זמן מספיק מראש, קבלת פוליסת ביטוח וכל הערבויות והביטחונות קודם ליציאה.

  13. אחריות ושיפוי: אחריות היזם לכל נזק ישיר ועקיף במהלך הבניה. 

  14. ביטוח: פוליסת ביטוח עצמאית לבעלים או במקרה של בנק מלווה - אחריות צולבת כלפי הדיירים וסעיף העדר שיבוב (סוברגציה) כלפי הבעלים.

  15. קבלן מבצע: קבלן רשום על-פי חוק ובסיווג המתאים. כך גם קבלני המשנה. מינוי ממונה בטיחות.

  16. מכירת דירות היזם: לאחר קבלת היתר בניה, מתן ערבות בנקאית חוק המכר, סעיף העדר חבות של רוכשי דירות היזם כלפי הדיירים בהסכם המכר ן היזם לרוכשי דירותיו.

  17. מכירת דירות הבעלים: קביעת מנגנון שיאפשר את מכירת דירות הבעלים בזמן התכנון והבניה.

  18. מפקח מטעם הדיירים: כבר בשלב המו"מ. היזם משלם את שכרו.

  19. עורך דין תמ"א 38 מטעם הדיירים: כבר בשלב המו"מ ועד השלמת הבניה והשלמת הרישומים. היזם משלם את שכרו או שהוא מעביר את שכרו לדיירים כדי שהם ישלמו לעורך דינם.

  20. לוחות זמנים: חתימה על חוזה תמ"א 38, הגשת תוכניות להיתר בניה, הוצאת היתר בניה בתנאים (מכונה גם: "החלטת וועדה"), מילוי התנאים והוצאת היתר בניה, עליה לקרקע והתחלת בניה, השלמת עבודות החיזוק, השלמת הפרויקט לפי כל התוכניות וקבלת טופס 4, הסרת המשכנתה של היזם, ביצוע פרצלציה (במידה ונדרשת), רישום או תיקון צו בית משותף.

 

הנקודות הרשומות מעלה הינן נקודת המוצא ולא נקודת הסיום שתלויה במשא ומתן ובהיבטים היחודיים של כל פרויקט.